相続登記の義務化とは？期限・罰則・手続きをわかりやすく解説

相続登記の義務化とは

相続登記とは、不動産（土地・建物）の所有者が亡くなった際に、相続人へ名義を変更する手続きのことです。従来、この手続きには法律上の期限が設けられておらず、任意とされていました。

しかし、所有者不明土地の増加が社会的な問題となったことを受け、改正不動産登記法（不動産登記法第76条の2）により、相続登記が法的な義務として定められました。

国土交通省の調査によると、全国の所有者不明土地は国土の約24%に達するとされています。所有者が特定できない土地は、公共事業や災害復興の妨げとなるだけでなく、周辺の生活環境にも悪影響を及ぼす場合があります。こうした背景から、相続が発生した際に速やかに登記を行うことが制度として求められるようになりました。

具体的には、不動産を相続により取得した相続人は、「相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から3年以内」に、相続登記の申請を行わなければならないとされています。

ポイント

相続登記の義務化は、土地だけでなく建物も対象となります。マンションの一室や共有持分も含まれるため、注意が必要です。

いつから始まったのか

相続登記の義務化は、2024年（令和6年）4月1日に施行されました。

この改正は、2021年（令和3年）4月21日に成立した「民法等の一部を改正する法律」（令和3年法律第24号）および「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（令和3年法律第25号）に基づくものです。

法改正から施行までに約3年の準備期間が設けられたのは、国民への周知や、法務局の体制整備、関連する制度（相続人申告登記など）の準備が必要だったためとされています。

主な改正ポイント

改正不動産登記法には、相続登記の義務化以外にも、以下のような制度変更が含まれています。

相続人申告登記制度の新設：正式な遺産分割協議が完了していない段階でも、相続人であることを法務局に申告することで、義務を履行したとみなされる簡易な制度が設けられました（不動産登記法第76条の3）
住所等変更登記の義務化：不動産の所有者が住所や氏名を変更した場合にも、2年以内の届出が義務付けられました（2026年4月1日施行予定）
相続土地国庫帰属制度の創設：相続した土地を国に返還できる制度が新設されました（2023年4月27日施行済み）

過去の相続も対象になるのか

相続登記の義務化において、多くの方が気になるのは「施行前に発生した相続はどうなるのか」という点です。

結論として、過去の相続も義務化の対象となります。

不動産登記法の附則第5条第6項により、2024年4月1日より前に相続が開始していた場合であっても、相続登記の義務が適用されるとされています。この場合の申請期限は、以下のいずれか遅い日から3年以内です。

施行日（2024年4月1日）
相続の開始及び所有権を取得したことを知った日

つまり、すでに相続が発生しているにもかかわらず登記を行っていない場合、多くのケースでは2027年（令和9年）3月31日が実質的な期限となります。

注意

何十年も前に発生した相続であっても、登記が未了であれば義務化の対象です。祖父母や曾祖父母の代から名義変更が行われていない不動産をお持ちの場合は、早めの対応が望ましいとされています。

数次相続の場合

たとえば、祖父が亡くなり、その後父も亡くなっているケースなど、相続が複数回発生している「数次相続」の場合は、手続きがより複雑になる傾向があります。各相続について、それぞれの相続人を確定させる必要があり、戸籍の収集に時間がかかる場合があります。

このような場合には、相続人申告登記を活用して、まずは義務を履行した上で、時間をかけて正式な相続登記を進めるという方法もあるとされています。

罰則の内容

相続登記の義務に違反した場合、正当な理由がないにもかかわらず申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処される場合があるとされています（不動産登記法第164条）。

「過料」とは

過料は行政上の制裁であり、刑事罰（罰金・科料）とは異なります。前科がつくものではありませんが、裁判所から過料の決定がなされた場合は、指定された金額を納付する義務が生じます。

「正当な理由」とは

法務省は、以下のようなケースを「正当な理由」の具体例として示しています。

相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の収集や遺産分割協議に多くの時間を要する場合
相続登記の義務を負う者自身に重病等の事情がある場合
相続登記の義務を負う者が配偶者暴力防止法に基づく被害者であり、住所を明らかにすることに支障がある場合
経済的な困窮により登記に必要な費用を負担する能力がない場合

これらに該当する場合は、期限を過ぎたとしても直ちに過料の対象にはならないとされています。ただし、正当な理由の有無は個別の事情に応じて判断されるため、該当する可能性がある場合でも、法務局や専門家に相談されることが望ましいです。

ポイント

法務省は、まずは相続登記の申請を促す通知を行い、それでも対応がない場合に過料の手続きに進むという段階的な運用を想定しているとされています。いきなり過料が科されるわけではないとされていますが、早めの対応が重要です。

相続登記の手続きの流れ

相続登記の一般的な手続きの流れを以下に示します。個別の事情により異なる場合がありますので、詳しくは司法書士等の専門家にご相談ください。

相続人の確定

被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取得し、法定相続人を確定させます。本籍地が複数にまたがる場合は、それぞれの市区町村役場に請求する必要があります。

2024年3月1日から「広域交付制度」が始まり、本籍地以外の市区町村窓口でも戸籍謄本を取得できるようになりました。

相続財産の調査

不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）や固定資産税の課税明細書などを確認し、対象となる不動産を特定します。名寄帳を取得すると、被相続人名義の不動産を一覧で確認できる場合があります。

固定資産税の納税通知書が届いていなくても、共有持分として不動産を所有している場合があります。

遺産分割協議の実施

遺言書がない場合は、相続人全員で遺産の分割方法について話し合い（遺産分割協議）を行います。協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・実印を押印します。

遺言書がある場合は、原則として遺言書の内容に従って相続登記を行います。

必要書類の収集

相続登記の申請に必要な書類を揃えます。主な必要書類は、被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）、相続人全員の戸籍謄本、住民票、遺産分割協議書、印鑑証明書、固定資産評価証明書などです。

書類に不足があると申請が補正扱いになる場合があります。事前に法務局の相談窓口で確認すると安心です。

登記申請書の作成

法務局の定める様式に従い、登記申請書を作成します。申請書には、不動産の表示、相続の原因と日付、相続人の情報などを記載します。法務局のウェブサイトに記載例が掲載されています。

法務局への申請

必要書類と登記申請書を、不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。窓口持参のほか、郵送やオンラインでの申請も可能です。登録免許税は収入印紙で納付します。

オンライン申請の場合は「登記・供託オンライン申請システム」を利用します。

登記完了の確認

申請から1〜2週間程度で登記が完了するのが一般的です。完了後は、登記識別情報通知（いわゆる権利証に代わるもの）が交付されます。登記事項証明書を取得して、正しく登記されたことを確認します。

相続人申告登記制度について

遺産分割協議がすぐにまとまらない場合など、正式な相続登記が困難な状況にある方のために、相続人申告登記制度（不動産登記法第76条の3）が新設されました。

この制度では、相続人が法務局に対して以下の2点を申し出ることで、相続登記の義務を履行したとみなされます。

登記簿上の所有者について相続が開始したこと
自らがその相続人であること

相続人申告登記は、相続人が単独で申請でき、他の相続人の協力は不要です。また、法定相続分の確定も不要であるため、戸籍の収集が最小限で済む場合があります。

ただし、相続人申告登記はあくまで暫定的な措置であり、最終的には正式な相続登記（所有権の移転登記）を行う必要があります。遺産分割協議が成立した場合は、その日から3年以内に相続登記を行う義務が生じます。

費用の目安

相続登記にかかる費用は、大きく分けて「実費」と「専門家報酬」の2つに分かれます。以下は一般的な目安であり、個別の事情により異なります。

実費（法定費用等）

費目	金額の目安	備考
登録免許税	固定資産税評価額の0.4%	法定の税率
戸籍謄本	1通 450円	複数必要になる場合が多い
除籍謄本・改製原戸籍	1通 750円	出生までさかのぼる場合
住民票	1通 200〜400円程度	自治体により異なる
印鑑証明書	1通 200〜400円程度	自治体により異なる
固定資産評価証明書	1通 200〜400円程度	自治体により異なる
登記事項証明書	1通 480〜600円	取得方法により異なる

たとえば、固定資産税評価額が1,000万円の不動産であれば、登録免許税は4万円となります。戸籍関連の書類を合わせると、実費の合計は一般的に5〜8万円程度になる場合が多いとされています。

専門家（司法書士）報酬

相続登記を司法書士に依頼する場合の報酬は、一般的に6〜10万円程度とされています。ただし、以下のような要因により変動する場合があります。

不動産の数（複数の不動産がある場合は加算される傾向）
相続人の数（相続人が多いほど書類収集の手間が増加）
数次相続の有無（複数回の相続が発生している場合は加算される傾向）
遺産分割協議書の作成を含むかどうか

費用を抑える方法

自分で申請する：法務局の相談窓口を利用しながら自分で手続きを行えば、司法書士報酬を節約できます。ただし、相続関係が複雑な場合は専門家に依頼することが望ましいとされています
法務局の無料相談を活用する：多くの法務局では、相続登記に関する無料相談を実施しています。事前予約が必要な場合が多いです
免税措置を確認する：一定の条件を満たす場合、登録免許税の免税措置が適用される場合があります（租税特別措置法第84条の2の3）

注意

費用の目安は地域や個別の事情により大きく異なる場合があります。正確な見積もりは、司法書士等の専門家にご確認ください。

放置した場合のリスク

相続登記を行わずに放置した場合、過料の制裁以外にも、さまざまなリスクが生じる可能性があります。以下のチェックリストで、放置した場合に起こりうる問題を確認してください。

✓10万円以下の過料が科される可能性がある（不動産登記法第164条）
✓相続人が増え続け、遺産分割協議がさらに困難になる可能性がある
✓不動産の売却や担保設定ができない（名義人でなければ処分できない）
✓空き家の老朽化が進み、特定空家に指定されると固定資産税の優遇が外れる場合がある
✓災害や事故が発生した場合に、所有者としての責任を果たせない可能性がある
✓公共事業や都市計画への協力が求められた際に対応できない場合がある
✓次の世代にさらに負担を引き継ぐことになる
✓相続人の中に認知症の方が出ると、成年後見人の選任が必要になり手続きが複雑化する場合がある

特に注意が必要なケース

相続登記を放置する期間が長くなるほど、手続きの難易度と費用が増加する傾向があります。たとえば、相続人の一人が亡くなると、その相続人（孫やひ孫の世代）にまで権利が移り、関係者が数十人に膨らむケースもあるとされています。

具体的な例として、祖父が所有していた土地について、祖父の死亡後に父も亡くなり、さらにその相続人である兄弟やその子どもたちにまで権利関係が広がるケースがあります。このような場合、遺産分割協議に参加すべき相続人の数が膨大になり、全員の同意を得ることが実務上非常に困難になる場合があるとされています。相続人の中に海外在住の方がいる場合や、連絡先が不明な方がいる場合は、さらに手続きが長期化する可能性があります。

また、2023年12月に施行された改正空家等対策特別措置法により、管理が不十分な空き家（管理不全空家）に対しても、固定資産税の住宅用地特例の解除（税額が最大6倍に増加する場合がある）などの措置が講じられるようになりました。相続登記の放置と空き家の放置は、密接に関連する問題です。

さらに、登記が未了のまま相続人の一人が認知症を発症した場合、その方は自ら遺産分割協議に参加することができないため、家庭裁判所に成年後見人の選任を申し立てる必要が生じます。成年後見人の選任手続きには数ヶ月を要する場合があり、費用面でも負担が増加する傾向があります。

個別の事情により異なります。詳しくは専門家にご相談ください。

よくある質問

相続登記の義務化はいつから始まりましたか？

2024年（令和6年）4月1日に施行されました。改正不動産登記法（不動産登記法第76条の2）に基づき、相続による不動産の取得を知った日から3年以内の登記申請が義務付けられています。

過去に発生した相続も対象になりますか？

はい、過去に発生した相続も義務化の対象です。施行日（2024年4月1日）より前に相続が開始していた場合、多くのケースでは2027年（令和9年）3月31日が実質的な申請期限となります。

相続登記をしないとどうなりますか？

正当な理由がないにもかかわらず申請を怠った場合、10万円以下の過料に処される可能性があります。また、不動産の売却や担保設定ができない、相続関係がさらに複雑になるなどのリスクが生じる場合があります。

遺産分割協議がまとまらない場合はどうすればよいですか？

相続人申告登記制度（不動産登記法第76条の3）を利用する方法があります。この制度では、相続人であることを法務局に申告するだけで、義務を履行したとみなされます。ただし、最終的には正式な相続登記が必要です。

相続登記は自分でできますか？

相続関係がシンプルな場合（相続人が少数で、遺産分割の内容が明確な場合など）は、ご自身で手続きを行うことも可能とされています。法務局の相談窓口で案内を受けることができます。ただし、数次相続や相続人が多数に上る場合は、司法書士への依頼が望ましいとされています。

相続登記の費用はどのくらいかかりますか？

実費として登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）と戸籍等の取得費用がかかります。司法書士に依頼する場合は、報酬として6〜10万円程度が一般的な目安とされています。ただし、不動産の数や相続人の数により変動する場合があります。

相続登記の義務化に「正当な理由」の例外はありますか？

はい、法務省は正当な理由の具体例として、相続人が極めて多数に上る場合、重病の場合、DV被害者で住所を明らかにできない場合、経済的困窮の場合などを示しています。ただし、正当な理由の有無は個別の事情に応じて判断されます。

本記事は情報提供を目的としており、特定の行動を推奨するものではありません。相続登記の手続きや費用は個別の事情により異なります。具体的な対応については、司法書士や弁護士等の専門家にご相談ください。